Courtage en Prêts
Levée de Fonds

Bâle III : Calendrier de mise en œuvre progressive

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Bâle III : Calendrier de mise en œuvre progressive

(La date de début est toujours le 1er janvier de l’année indiquée.)

 

  2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Fonds propres  

Ratio de levier

Période d’é

Pub

valuation parallèle : 01/01/2013 – 01/01/2017 lication : à compter du 1er janvier 2015   Intégration au Pilier 1  
Ratio minimal pour les actions ordinaires et éléments assimilés de T1 (CET1)  

3,5 %

 

4,0 %

 

4,5 %

 

4,5 %

 

Volant de conservation des fonds propres

       

0,625 %

 

1,25 %

 

1,875 %

 

2,5 %

 

Ratio minimal CET1 + volant de conservation

 

3,5 %

 

4,0 %

 

4,5 %

 

5,125 %

 

5,75 %

 

6,375 %

 

7,0 %

 

Déductions progressives de CET1*

   

20 %

 

40 %

 

60 %

 

80 %

 

100 %

 

100 %

 

Ratio minimal Fonds propres de base (T1)

 

4,5 %

 

5,5 %

 

6,0 %

 

6,0 %

 

Ratio minimal Total des fonds propres

   

8,0 %

 

8,0 %

Ratio minimal Total des fonds propres

+ volant de conservation

   

8,0 %

 

8,625 %

 

9,25 %

 

9,875 %

 

10,5 %

Instruments de fonds propres devenus non éligibles aux autres éléments de T1 et à T2    

Élimination progressive sur 10 ans à partir de 2013

     
Liquidité  

Ratio de liquidité à court terme – exigence minimale

     

60 %

 

70 %

 

80 %

 

90 %

 

100 %

 

Ratio de liquidité à long terme

           

Introduction du ratio minimal

 

 

* Notamment, montants dépassant la limite pour les DTA (deferred tax assets), MSR (mortgage servicing rights) et participations dans des établissements financiers.

      périodes de transition

Le prêt immobilier transférable permet de profiter durablement de taux très bas

Tout n’est cependant pas si simple car seules certaines banques proposent des prêts transférables. Et quand elles le font, il existe des conditions à remplir pour que le transfert puisse être mis en place…

Avec des taux d’intérêt au plancher, il serait dommage de ne pas conserver son emprunt immobilier en cas de revente de son logement pour en acquérir un autre. Dans ce cas, la pratique la plus courante reste pourtant de rembourser son prêt avec le montant de la vente et d’en souscrire un autre pour financer l’achat du nouveau logement. Aujourd’hui tout va bien puisque la baisse des taux permet de bénéficier de taux plus avantageux sur son nouveau prêt, même s’il faudra s’acquitter des indemnités de remboursement anticipé sur l‘ancien prêt et des frais de la nouvelle garantie.

Avis aux nouveaux emprunteurs

Mais ceux qui empruntent aujourd’hui pour l’achat de leur premier logement et qui sont susceptibles de changer plus tard ont tout intérêt à pouvoir conserver les taux records du moment pour une future acquisition. En effet, d’ici 5 ou 10 ans, les taux seront vraisemblablement remontés, et peut-être dans des proportions importantes. Alors comment faire ? La solution est de demander à sa banque une option de transfert de son prêt.

Grosses économies à la clé

Comme l’explique le courtier Vousfinancer.com, avec cette option, l’emprunteur qui achètera un nouveau logement d’ici quelques années pourra continuer à rembourser son crédit (souscrit par exemple à 1,5% mi-2016) sur la durée restante et le compléter par un nouveau prêt, aux taux applicables à ce moment-là avec, si besoin, un lissage permettant d’avoir une mensualité constante. «La transférabilité du prêt est avantageuse car, outre la possibilité de conserver un taux très bas sur une partie du crédit, l’emprunteur peut continuer à bénéficier de l’assurance souscrite lorsqu’il était plus jeune et transférer la garantie si c’est une caution. En outre, il n’a pas à verser d’indemnités de remboursement anticipé sur le capital restant dû», explique Sandrine Allonier, Directrice des relations banques chez Vousfinancer.com.

Seules certaines banques proposent cette option

Tout n’est cependant pas si simple car seules certaines banques proposent des prêts transférables. Et quand elles le font, il existe des conditions à remplir pour que le transfert puisse être mis en place. L’achat et la revente doivent se faire dans un délai de quelques mois et  l’achat doit être réalisé pour le même usage (vente de la résidence principale et rachat de la résidence principale). Cette option peut également être payante ou être ajoutée au contrat de prêt en fonction d’autres concessions commerciales. La valeur du nouveau bien doit être supérieure au capital restant dû à transférer. Enfin, L’organisme de caution doit accepter le transfert.

Parcours résidentiel

«Dans tous les cas, le transfert sera soumis à l’accord préalable de la banque car c’est un moyen pour elle de conserver son client, si elle le souhaite», précise Sandrine Allonier. Certaines banques ont d’ailleurs préféré suspendre cette option début 2016, quand d’autres, à l’inverse, mettent actuellement en avant la transférabilité du prêt comme argument de vente. L’emprunteur doit donc s’interroger sur son futur parcours résidentiel car il peut être aujourd’hui opportun de privilégier une offre de prêt avec option de transfert par rapport à une offre concurrente à taux plus bas mais non transférable…

Par Olivier Cheilan, publié le 

immobilier: pourquoi votre banquier va devoir évaluer précisément votre bien ?

La directive européenne sur le crédit immobilier ne fait pas beaucoup de bruit. Pourtant, ce texte, qui devra être transposé dans les droits nationaux des pays membres, et donc en France, dans les prochaines semaines, apporte son lot de bouleversements dans l’octroi des prêts. Parmi elles, l’obligation pour les banques prêteuses de s’adresser à un expert reconnu pour faire évaluer le prix des biens d’habitation concernés par le crédit. Explications avec Sébastien Duchesne, directeur de Cofaris Evaluation, spécialiste de l’évaluation immobilière.

Sébastien Duchesne, la France, comme les autres pays de l’Union européenne doit transposer, d’ici le 21 mars prochain, la directive européenne sur le crédit hypothécaire (1). Quelle est la philosophie de ce texte ?

Sébastien Duchesne : « Son ambition est à la fois de créer un marché commun du crédit immobilier et de mettre en place les conditions d’une meilleure information et protection des consommateurs. En un mot, de  »responsabiliser » la distribution des prêts destinés à financer l’achat de biens immobiliers d’habitation. Il s’agit donc d’un texte symbolique de l’après-crise des subprimes [crise qui a touché en 2007 le secteur des prêts hypothécaires risqués aux Etats-Unis, prémices de la crise mondiale de 2008, NDLR] , qui apporte des chamboulements dans l’approche factuelle de l’octroi du prêt et cherche à instaurer une relation de confiance entre banques et emprunteurs. »

Que change-t-elle, plus spécifiquement, dans votre domaine d’expertise, l’évaluation immobilière ?

S.D. : « Aujourd’hui, le banquier a évidemment un devoir de conseil envers son client. Mais en matière d’évaluation immobilière, il fait à peu près ce qu’il veut. Pour décider de l’octroi d’un prêt, il peut par exemple choisir de faire évaluer le bien en interne, ou bien solliciter un agent immobilier local. L’application de la directive mettra un frein à ces pratiques hétérogènes, en l’obligeant, quel que soit le montant du prêt demandé, à s’assurer de la qualification de l’expert indépendant chargé de vérifier que le bien visé ou utilisé pour garantir le prêt vaut bien le prix affiché. Déterminer la valeur hypothécaire et calculer le ratio  »Loan to Value » [ratio de risque correspondant au rapport entre l’endettement et la valeur de marché du bien, NDLR] vont devenir indispensables pour mesurer le risque bancaire dans le cadre d’un financement. »

Comment le prêteur pourra-t-il s’assurer de la qualification de l’expert ?

S.D. : « Actuellement, l’activité d’expert en évaluation immobilière n’est pas reconnue en tant que telle par le Conseil d’Etat, et est peu réglementée. Le décret destiné à transposer la directive dans le droit français va professionnaliser le métier. L’évalueur devra alors être dûment qualifié, justifier chaque année de 20 heures de formation, s’appuyer sur des normes internationales, être affilié à une organisation professionnelle signataire de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et, évidemment, s’engager à respecter cette charte. Cette volonté de clarté et de sécurité va permettre de renforcer la relation de confiance, en s’appuyant sur la notion de prêt responsable. »

Ce recours systématique à un évalueur ne risque-t-il pas d’alourdir le processus de commercialisation des prêts immobiliers ?

S.D. : « Effectivement, les banques ont tendance à voir dans cette directive une énième réglementation venant compliquer l’octroi de prêt, comme les lois Scrivener et Lagarde l’ont fait par le passé. Certaines pratiques publicitaires vantant l’octroi de crédits immobiliers sur smartphone avec accord de principe immédiat ne seront plus possibles avec la nouvelle directive. Normer l’évaluation va permettre aux organismes financiers de réduire au maximum leur risque, et de délivrer une information plus transparente pour le consommateur. »

Que pensent les agents immobiliers de ces nouvelles règles ?

S.D. : « Cela ne va pas changer grand chose pour eux, dans la mesure où ils ne sont de toute façon pas autorisés à vendre leurs avis de valeurs, sauf si eux-mêmes sont experts immobiliers et qu’ils ne sont pas impliqués dans le processus de commercialisation du prêt. »

La France sera-t-elle prête à transposer cette directive dans les délais, c’est-à-dire avant le 21 mars prochain ?

S.D. : « Beaucoup n’y croit pas, mais j’ai eu la confirmation de la Commission européenne : la France sera prête, et la nouvelle réglementation entrera en vigueur pour tous les prêts contractés à compter du 1er juillet 2016. »

Quel est l’état du marché de l’évaluation immobilière en France ? Et ses acteurs pourront-ils faire face à la hausse de la demande ?

S.D. : « C’est déjà un marché très concurrentiel. Il existe 14 associations majeures d’expertise en France. On trouve d’un côté de grosses structures, le plus souvent parisiennes, qui s’adressent plutôt aux entreprises du CAC 40 ; de l’autre, des centaines d’experts indépendants. Entre les deux, il y a effectivement un marché à prendre, sur lequel se positionne Cofaris Evaluation. Nous avons pris les devants en industrialisant nos process avec un extranet performant, afin de répondre à la demande de nos clients banquiers. Couplé à un réseau national de 20 experts immobiliers agréés et certifiés, nous sommes prêts pour répondre à la demande de nos clients banquiers. »

(1) La Directive sur le crédit hypothécaire portant sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel, parfois appelée MCD (pour Mortgage Credit Directive) a été adoptée le 4 février 2014. Sauf délai accordé, les Etats membres ont jusqu’au 21 mars 2016 pour la transposer dans leurs droits nationaux.

Mise à jour (17 février 2016) – La confirmation que la France serait prête dans les temps est venue de la Commission européenne, et non pas de l’ACPR et de Bercy, comme précédemment indiqué.

Mise à jour (19 février 2016) – Précision sur les agents immobiliers.

En savoir plus sur http://www.cbanque.com/actu/56545/immobilier-pourquoi-votre-banquier-va-devoir-evaluer-precisement-votre-bien#Pu5vM36p6bUqRHuF.99

Par  – 
En savoir plus sur http://www.cbanque.com/actu/56545/immobilier-pourquoi-votre-banquier-va-devoir-evaluer-precisement-votre-bien#Pu5vM36p6bUqRHuF.99

 

Seuil de l’usure : taux de prêt au professionnel

Taux maximal d’intérêt appliqué en 2016 au découvert accordé à une société ou à une personne physique agissant pour ses besoins professionnels.

Introduction

Pour les découverts en compte, constitue un prêt usuraire à une personne physique agissant pour ses besoins professionnels ou à une personne morale se livrant à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale, tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est accordé, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour les opérations de même nature comportant des risques analogues.

Après avoir collecté auprès d’un large échantillon d’établissements de crédit les taux effectifs moyens pratiqués pour 11 catégories de prêts, puis augmenté ces taux d’un tiers, la Banque de France fixe les 11 seuils de l’usure correspondants. Les seuils de l’usure sont publiés à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Le dispositif de l’usure a été modernisé en avril 2011. L’objectif de la réforme prise en application de la loi du 1er juillet 2010 relative à la protection du consommateur, est d’élargir l’accès des consommateurs au crédit amortissable et de réduire letaux d’usure sur les crédits renouvelables d’un montant important (actualité du 23 mars 2011). Les découverts accordés aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales sont régis par l’article L313-5-1 du Code monétaire et financier.

Taux de l’usure du 1er Avril au 30 Juin 2016

Usure – Prêts accordés aux professionnels
A compter du 1er avril 2016
Catégories
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Taux effectif pratiqué (TEP) au 1er trimestre 2016
par les établissements de crédits
Seuil de l’usure applicable
Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament 5,38% 7,17%
Prêt d’une durée initiale supérieure à 2 ans à taux variable 2,19% 2,92%
Prêt d’une durée initiale supérieure à 2 ans à taux fixe 2,5% 3,33%
Découverts en compte 10,03% 13,37%
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans 2,05% 2,73%
Catégories
Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Découverts en compte 10,03% 13,37%

A noter :

Le taux moyen pratiqué (TMP) est le taux effectif des prêts aux entreprises d’une durée initiale supérieure à 2 ans, à taux variable, d’un montant inférieur ou égal à 152.449 euros. Ce taux est utilisé par la direction générale des impôts pour le calcul du taux minimum des intérêts déductibles sur les comptes courants d’associés. Le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours du 1er trimestre de 2016 pour cette catégorie de prêts est de 2,19%.

Taux de l’usure du 1er Janvier au 31 Mars 2016

Usure – Prêts accordés aux professionnels
A compter du 1er janvier 2016
Catégories
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Taux effectif pratiqué (TEP) au 4ème trimestre 2015
par les établissements de crédits
Seuil de l’usure applicable
Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament 5,45% 7,27%
Prêt d’une durée initiale supérieure à 2 ans à taux variable 2,12% 2,83%
Prêt d’une durée initiale supérieure à 2 ans à taux fixe 2,52% 3,36%
Découverts en compte 10,07% 13,43%
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans 1,92% 2,56%
Catégories
Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Découverts en compte 10,07% 13,43%

Taux de l’usure en 2015

Usure – Prêts accordés aux professionnels
Année 2015
Catégories
Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Seuil de l’usure applicable
du 1er/01 au 31/03
Seuil de l’usure applicable
du 1er/04 au 30/06
Seuil de l’usure applicable
du 1er/07 au 30/09
Seuil de l’usure applicable
du 1er/10 au 31/12
Prêts consentis en vue d’achats ou de ventes à tempérament 7,65% 7,57% 7,45% 7,36%
Prêt d’une durée initiale supérieure à 2 ans à taux variable 3,35% 3,01% 2,81% 2,81%
Prêt d’une durée initiale supérieure à 2 ans à taux fixe 4,25% 3,76% 3,45% 3,36%
Découverts en compte 13,27% 13,28% 13,24% 13,36%
Autres prêts d’une durée initiale inférieure ou égale à 2 ans 3,87% 2,87% 2,52% 2,51%
Catégories
Prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale
Découverts en compte 13,27% 13,28% 13,24% 13,36%

Taux moyen pratiqué

Le taux moyen pratiqué (TMP) est le taux effectif des prêts aux entreprises d’une durée initiale supérieure à 2 ans, à taux variable, d’un montant inférieur ou égal à 152.449 euros. Ce taux est utilisé par la direction générale des impôts pour le calcul du taux minimum des intérêts déductibles sur les comptes courants d’associés.

Taux moyen pratiqué (TMP)par les établissements de crédit au cours du…
TMP
1er trimestre de 2016 2,19%
4ème trimestre de 2015 2,12%
3ème trimestre de 2015 2,11%
2ème trimestre de 2015 2,11%
1er trimestre de 2015 2,26%
4ème trimestre de 2014 2,51%
3ème trimestre de 2014 2,79%
2ème trimestre de 2014 2,93%
1er trimestre de 2014 2,94%
4ème trimestre de 2013 2,82%
3ème trimestre de 2013 2,81%
2ème trimestre de 2013 2,72%
1er trimestre de 2013 2,81%
4ème trimestre de 2012 3,01%
3ème trimestre de 2012 3,07%
2ème trimestre de 2012 3,47%
1er trimestre de 2012 4,01%
4ème trimestre de 2011 4,09%

 

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La BCE, le SEBC et l’Eurosystème

La BCE, le SEBC et l’Eurosystème

ECB premises

Depuis le 1er janvier 1999, la Banque centrale européenne (BCE) est responsable de la mise en œuvre de la politique monétaire dans la zone euro, la deuxième économie mondiale après les États-Unis.

La zone euro a vu le jour en janvier 1999 lorsque les banques centrales nationales de onze États membres de l’Union européenne (UE) ont transféré à la BCE leurs compétences en matière monétaire. La Grèce a adhéré à la zone euro en 2001, la Slovénie en 2007, Chypre et Malte en 2008, la Slovaquie en 2009, l’Estonie en 2011, la Lettonie en 2014 et la Lituanie en 2015. La création de la zone euro et d’une nouvelle institution supranationale – la BCE – a constitué une étape importante du long et difficile processus d’intégration européenne.

Pour adhérer à la zone euro, les dix-neuf pays ont dû satisfaire à des critères de convergence. Les autres États membres de l’UE souhaitant adopter l’euro devront remplir préalablement les mêmes exigences. Le respect de ces critères économiques et juridiques est la condition préalable d’une participation réussie à l’Union économique et monétaire.

La Banque centrale européenne

Le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne et les statuts du Système européen de banques centrales et de la Banque centrale européenne constituent le fondement juridique de la politique monétaire unique. En vertu des statuts, la BCE et le Système européen de banques centrales (SEBC) ont été institués le 1er juin 1998. La BCE est placée au cœur de l’Eurosystème et du SEBC. Conjointement, la BCE et les banques centrales nationales accomplissent les missions qui leur ont été conférées. La BCE, en vertu du droit public international, est dotée de la personnalité juridique.

Le Système européen de banques centrales

Le SEBC est composé de la BCE et des banques centrales nationales (BCN) de tous les États membres de l’UE qu’ils aient ou non adopté l’euro.

L’Eurosystème

Il comprend la BCE et les BCN des pays ayant adopté l’euro. L’Eurosystème coexistera avec le SEBC tant qu’il y aura des États membres de l’UE ne faisant pas partie de la zone euro.

La zone euro

Elle regroupe les pays de l’UE ayant adopté l’euro.

Copyright 2016, European Central Bank

Le bon de caisse

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En souscrivant un bon de caisse, vous prêtez de l’argent à l’émetteur de ce titre ; de ce fait, l’émetteur a une dette envers vous, qu’il remboursera, intérêts compris, au terme de votre placement. En général, le bon est émis pour une durée de 5 ans. Vous pouvez demander le remboursement de votre titre avant son terme et trois mois minimum après la souscription de votre bon. Vous percevez alors la valeur du bon plus les intérêts correspondant à la période de détention du titre à un taux d’autant plus réduit que la période de placement aura été courte.

Les différents bons de caisse

  • Le bon du Trésor : créance sur le Trésor Public, dont les intérêts sont progressifs. Plus vous conservez votre bon, plus le taux d’intérêt est élevé.
  • Le bon de caisse classique : formules de placement à terme que vous pouvez souscrire auprès de votre banque. Certaines banques peuvent vous établir un bon pour le montant de votre choix avec cependant un minimum (en général 1500 €).
  • Le bon de caisse nominatif, il porte votre nom et ne sera payé qu’à vous-même ou à un autre bénéficiaire désigné par vous. Emis à votre nom, vous pouvez le transmettre par endossement.
  • Le bon de caisse au porteur : anonyme, il peut être transmis de la main à la main et sera payé (sauf opposition pour perte ou vol) à la personne qui le présentera.

Si vous placez une somme importante, vous avez généralement intérêt à fractionner votre placement en plusieurs bons pour le cas où vous auriez besoin d’une partie des capitaux avant l’échéance. De cette façon, la pénalité sur le taux ne s’appliquera qu’à la partie remboursée avant l’échéance initialement prévue. Selon qu’il est nominatif ou au porteur, le bon a un régime fiscal différent.

Les intérêts

Les intérêts sont calculés en fonction de la durée du placement et peuvent être selon les cas :

  • précomps, c’est-à-dire calculés et payés d’avance pour les deux premières années : vous versez au départ le montant du bon moins les intérêts précomptés.
  • post comps, c’est-à-dire calculés et payés à l’échéance ou au-delà des 2 ans : vous versez au départ le montant du bon, les intérêts seront ajoutés au moment du remboursement.

La fiscalité

Les intérêts sont imposables et le capital placé est assujetti à l’impôt sur la fortune quel que soit le capital placé.

Bons anonymes : les intérêts font l’objet d’un prélèvement libératoire. De plus, l’Impôt de Solidarité sur la Fortune est appliqué d’office sur le montant du bon, au taux de 2 % à chaque premier janvier. Ces 2 % sont calculés au « prorata temporis » pour les placements effectués en cours d’année.

Bons nominatifs : les intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour le régime applicable, vous avez le choix entre deux possibilités :

  • soit déclarer les intérêts avec l’ensemble de vos revenus ;
  • soit opter pour le prélèvement libératoire.
 http://www.lesclesdelabanque.com

Crédit immobilier : remboursement suspendu sans livraison de la VEFA

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Le remboursement du crédit immobilier souscrit pour financer un achat sur plan peut être interrompu en cas de problème comme la non-livraison du logement, affirme la Cour de cassation. Dans un arrêt rendu le 9 décembre 2015, elle met en avant la nature juridique hybride des contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui couvre l’emprunteur.
En VEFA, la non-livraison du bien peut entraîner la suspension du remboursement du crédit

Une acquisition sur plan n’est pas un achat immobilier comme un autre. En signant un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), un particulier s’engage financièrement avant de pouvoir occuper sa nouvelle résidence principale. Et si la livraison n’a pas lieu, il se retrouve sans son logement mais avec un emprunt à rembourser… Fort heureusement, la loi protège l’acquéreur, comme le rappelle un arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 décembre 2015.

Dans l’affaire traitée, une société civile immobilière (SCI) a cédé un immeuble en l’état futur d’achèvement à un couple de particuliers mais n’a pas pu terminer les travaux suite à sa mise en liquidation judiciaire. Le couple a dès lors demandé la suspension de son crédit immobilier à sa banque « jusqu’à la solution du litige les opposant à la société sur la livraison du bien vendu ». Une demande validée par la Cour d’appel de Riom en 2014 face à l’opposition de la banque. Selon cette dernière, le contrat de VEFA n’est pas couvert par les dispositions de l’article L312-19 du code de la consommation qui permet la suspension d’un prêt « destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise ».

Dans ses conclusions, la Cour de cassation donne raison à la cour d’appel, en relevant que « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement présente une nature hybride puisqu’il porte sur la vente mais aussi sur la construction d’ouvrages, dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de leur exécution ». Dès lors, elle estime que l’emprunt souscrit afin de financer un achat sur plan correspond bien à un contrat de prêt désigné par l’article L312-19 du code de la consommation, ouvrant ainsi la porte à une suspension du remboursement en l’absence de livraison.

Par  / lundi 11 janvier 2016 10:36

La garantie des dépôts bancaires relevée à 500.000 euros dans certains cas

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Suite à la publication au Journal officiel, vendredi dernier, d’une série d’arrêtés, le fonctionnement du fonds de garantie des dépôts, qui indemnise les épargnants en cas de défaut de leur banque, a été légèrement modifié. Le point sur les changements.

Créé en 1999, le Fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR) a pour mission d’indemniser les épargnants en cas de défaut de leur banque. Cette indemnité est plafonnée depuis le 1er octobre 2010 à 100.000 euros (contre 70.000 euros précédemment) par déposant et par établissement.

Les 5 arrêtés publiés vendredi, qui transposent une directive européenne datant d’avril 2014, ne modifient pas les grandes lignes du dispositif. Ils apportent toutefois quelques aménagements à la marge.

Une garantie de 500.000 euros dans certains cas

Le principal arrêté publié vendredi, relatif « à la mise en œuvre de la garantie des dépôts » et « au plafond d’indemnisation » (1) ne modifie pas ce plafond, qui reste fixé à 100.000 euros par déposant et par établissement. Toutefois, l’article 9 de ce texte introduit une exception dans le cas où l’épargnant reçoit sur un de ses comptes un « dépôt exceptionnel temporaire » à la suite :

  • de la vente d’un bien d’habitation ;
  • d’une indemnité suite à un dommage subi ;
  • du versement d’un avantage retraite, d’une succession, d’un legs ou d’une donation ;
  • du versement d’un indemnité liée à la rupture d’un contrat de travail.

Dans ces cas de figure, le plafond d’indemnisation est relevé à 500.000 euros, ou au montant du versement s’il s’agit d’une indemnité pour réparation de dommages corporels. Le rehaussement, « en cas de pluralité d’évènements », s’applique à chacune des sommes versées et peut donc être cumulé. Toutefois, il est limité dans le temps, à trois mois à compter du versement sur le compte. Ce relèvement, enfin, n’est pas automatique. En cas de défaut de la banque, le particulier devra prouver qu’il est dans un des cas de figure listés ci-dessus pour en bénéficier. La mesure est déjà entrée en vigueur.

Les déposants mieux informés

Les banques vont devoir améliorer l’information transmise à leurs clients concernant la garantie des dépôts. Elle devront enrichir les conditions générales de leurs contrats, conventions ou contrats-cadre d’un formulaire d’information à ce sujet, dont le modèle figure en annexe de l’arrête concerné (2). Celui-ci précise notamment le montant de la garantie, la manière dont elle s’applique en cas de détention de plusieurs comptes (ou de comptes joints), le délai d’indemnisation, l’adresse postale et web du Fonds de garanties, notamment. L’ajout de ce formulaire est d’ores et déjà obligatoire. Toutefois, pour les contrats ou conventions signés d’ici au 1er mai 2016, l’accusé de réception de cette information peut être formalisé a posteriori.

A compter du 4 juillet 2016, les épargnants bénéficieront également d’un information régulière sur l’éligibilité de leurs comptes au mécanisme de garantie des dépôts, grâce à une mention sur leurs relevés et l’envoi chaque année du formulaire déjà évoqué.

Un délai d’indemnisation plus court

L’arrêté relatif à la mise en œuvre des dépôts (1) raccourcit le délai d’indemnisation. Le texte ramène en effet à 7 jours ouvrables, contre 20 jours ouvrables actuellement, le temps maximum pouvant s’écouler entre la réception de l’ensemble des pièces et le constat par le « gendarme » du secteur financier, l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), de l’indisponibilité des dépôts, et le versement de l’indemnité par le Fonds de garantie. Ce nouveau délai entrera en vigueur le 1er juin 2016.

Le cas particulier de l’épargne réglementée

Contrairement aux sommes placées sur les comptes courants ou les livrets d’épargne fiscalisés, celles déposées sur 3 produits d’épargne réglementée – le Livret A, le Livret de développement durable (LDD) et le Livret d’épargne populaire (LEP) – ne sont pas garanties par le FGDR, mais par l’Etat français. Ils font donc l’objet d’une indemnité séparée, également plafonnée à 100.000 euros.

Un des 5 arrêtés (3) rappelle toutefois que le FGDR indemnise directement les sommes déposées sur ces comptes. L’Etat prend ensuite à sa charge cette indemnité, mais peut se faire rembourser par le Fonds la part des dépôts qui n’est pas centralisée par la Caisse des dépôts (4), « dans la limite de l’écart entre le plafond d’indemnisation de 100.000 euros applicable à ses autres dépôts garantis par le fonds et le montant indemnisé au titre de ces autres dépôts ».

(1) Arrêté du 27 octobre 2015 relatif à la mise en œuvre de la garantie des dépôts, au plafond d’indemnisation et aux modalités d’application de l’article L. 312-4-1 du code monétaire et financier

(2) Arrêté du 27 octobre 2015 relatif à l’information des déposants sur la garantie des dépôts

(3) Arrêté du 27 octobre 2015 pris pour l’application du 6° de l’article L. 312-16 du code monétaire et financier

(4) Les établissements bancaires ont en effet la possibilité de conserver dans leur bilan une partie de la collecte d’épargne réglementée.

Par Vincent MIGNOT

© cbanque.com / VM avec Marie de BEAUDRAP / Novembre 2015

Crédit immobilier : les banques choisissent davantage leurs emprunteurs

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Plusieurs courtiers en crédit immobilier affirment que les banques se montrent plus sélectives sur le profil des emprunteurs. Une tendance qui n’est toutefois pas généralisée à toutes les banques mais plutôt fonction de leurs objectifs annuels.
Les banques moins conciliantes sur le crédit immobilier

Est-il trop tard pour chercher un crédit immobilier et profiter des taux bas ? Non, mais les difficultés se renforcent pour les emprunteurs les plus « justes » financièrement parlant. C’est ce qu’expliquent plusieurs courtiers en crédit : « Certaines banques mettent en place des barèmes spécifiques pour des CSP++ ou des décotes particulières », avance ainsi Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis, dans la lettre mensuelle du courtier pour septembre.

Pour sa part, Vousfinancer.com indiquait dans un communiqué diffusé en début de mois que si les banques n’ont pas relevé leurs taux significativement en septembre, « elles se montrent plus sélectives ». Pour appuyer son propos, l’intermédiaire en crédit notait alors que les écarts de taux entre les meilleurs et les moins bons profils ont légèrement augmenté depuis le début de l’année, passant de 0,30-0,40% à plus de 0,50% à la rentrée.

Le crédit n’est plus forcément la priorité des banques

La volonté des banques de choisir davantage leurs emprunteurs trouve son explication dans la forte augmentation de la production de crédit immobilier en 2015. Selon des chiffres dévoilés par le Crédit Foncier mardi 15 septembre, les banques ont financé 69,5 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat (hors renégociation) sur les six premiers mois de 2015, un montant en hausse de 37% par rapport au premier semestre 2014. Un constat qui vaut aussi bien pour l’immobilier ancien que le neuf.

Autrement dit, vendre du crédit immobilier n’est plus nécessairement une priorité pour votre banque. « Plus elles se rapprochent de leurs objectifs, plus elles ont tendance à passer à autre chose » et à se concentrer sur la commercialisation d’autres produits en priorité (livrets bancaires, assurance vie…), analyse Benoit Catel, directeur général délégué du Crédit Foncier*. Côté renégociation, les portes se ferment encore davantage, après le pic de demandes du premier semestre (46% des dossiers sur le seul mois de mai).

Pour autant, tout n’est pas perdu pour les emprunteurs : « Etant donné les différences des stratégies d’une banque à l’autre, il est important aujourd’hui plus qu’hier de faire le tour des banques et de solliciter celles qui cherchent votre profil pour bénéficier des meilleures conditions », insiste Cécile Roquelaure. De quoi rassurer les candidats à l’achat immobilier alors que les taux devraient encore stationner à bas niveau d’ici la fin de l’année.

*Le Crédit Foncier, spécialisé sur le crédit immobilier, ne correspond pas ce modèle bancaire traditionnel.

Calcul de crédit – Principes

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Calcul de crédit – Principes

Calcul des échéances de crédit classique : c’est à dire d’un crédit à taux fixe et à montant d’échéance fixe. Paiement des intérêts à terme échu. On suppose que la première échéance est payée selon la périodicité définie.

 

 

Le taux périodique

Calculer son propre crédit est assez simple lorsque l’on connaît les formules mathématiques à appliquer.
Le principe est le suivant : on détermine d’abord le taux périodique à partir du taux annuel.
En général, c’est la formule suivante qui est appliquée par les banques :

Taux périodique proportionnel Avec
• TxPer : le taux périodique,
• TxAn : le taux annuel,
• EchAn : le nombre d’échéances par an.

Ce qui nous donne pour des échéances mensuelles : TxAn / 12.

A quoi sert ce Taux périodique ?

Il sert à calculer les intérêts d’une échéance : On multiplie ce Taux Périodique par le capital restant dû pour trouver les intérêts à payer pour cette échéance.

Exemple : un taux périodique de 20 %, un capital emprunté de 100 €, un montant d’échéance de 50 €.

Intérêts Capital remboursé Capital restant à rembourser
1e échéance Capital par le taux périodique,
soit 100 * 20% = 20 €
Montant d’échéance moins les intérêts,
soit 50 – 20 = 30 €
100 – 30 = 70 €
2e 70 * 20% = 14 € 50 – 14 = 36 € 70 – 36 = 34 €
3e 34 * 20% = 6,80 € 50 – 6,80 = 43,20 € mais limité au 34 € restant. 34 – 34 = 0 €

Taux actuariel ou taux proportionnel

La formule donnée précedemment correspond à un calcul de taux proportionnel. C’est celui qui est utilisé, dans les banques, en France, pour les crédits immobiliers. Pour passer d’un taux annuel à un taux périodique mensuel, il suffit de le diviser par 12.
Par exemple, un taux nominal (ou taux proportionnel) annuel de 6% donnera un taux périodique mensuel de 0,5000 %.

On trouve aussi le taux actuariel. Pour passer d’un taux actuariel annuel en un taux périodique, il faut appliquer la formule suivante :

Taux périodique actuariel

On prend alors la racine douzième du taux (plus un et moins un avec un taux exprimé en pourcentage).
Par exemple, un taux actuariel annuel de 6% donnera un taux périodique mensuel de 0,4868 %.

En France, le taux proportionnel est le taux légal à utiliser pour les crédits immobiliers et les crédits destinés aux professionnels. Le taux actuariel est utilisé pour les autres crédits, notamment les crédits à la consommation. Pour plus de précisions, voir les principes de  calcul du TEG. A l’étranger, c’est plutôt le taux actuariel qui est utilisé.

Le montant d’échéance

Pour calculer un montant d’échéance constant sur toute la durée du crédit, il faut utiliser la formule suivante (çà ne s’invente pas ) :

Equation Montant échéance
ou sous une forme simplifiée utilisant les puissances négatives :

Equation Montant échéance puissance négative

Avec :
• Echéance : le montant d’échéance cherché
• Capital : le montant du crédit
• TxPer : le Taux périodique
• NbEch : le nombre d’échéances total.

 

Source cbanque 2015